JAPÃO - As dificuldades no setor imobiliário da China e a fraca demanda interna chinesa representam um risco para as economias japonesa e global, afirmou o novo ministro da Economia do Japão, Yoshitaka Shindo, nesta sexta-feira, 29, em uma entrevista em grupo com repórteres de Tóquio.

Shindo – que assumiu o cargo no início deste mês – disse que, como a China é responsável por quase um quinto das exportações do Japão, os problemas econômicos chineses poderiam fazer com que a economia japonesa caísse um pouco.

Potencialmente, “o impacto seria realmente grande”, dado o papel central da China na economia global, segundo o ministro. Ele observou que o investimento estrangeiro na China caiu drasticamente e as empresas imobiliárias do país tiveram problemas, o que levou a uma recuperação lenta da economia chinesa.

Falando sobre a economia japonesa, Shindo disse que recentemente “há uma sensação de aquecimento”, após um longo período de “baixa temperatura”.

Ele citou a inflação acima da meta de 2% do Banco do Japão (BoJ, na sigla em inglês) e o cálculo do governo de que a demanda geral da economia supera a oferta, uma reversão do problema crônico de demanda insuficiente do Japão.

No entanto, ele disse que é muito cedo para declarar que o problema da deflação, que já vem de longa data, desapareceu definitivamente. Destacou também que os salários não estão acompanhando a inflação, especialmente nas empresas menores. Fonte: Dow Jones Newswires

ISTOÉ DINHEIRO 

PEQUIM - A China reduzirá os custos de financiamento para as empresas, estabilizará as expectativas do mercado e apoiará o setor imobiliário nos próximos meses, disse o banco central nesta terça-feira, em meio a uma recuperação econômica fraca.

A segunda economia do mundo teve uma recuperação melhor do que o esperado no primeiro trimestre após a reabertura pós-Covid, mas tem perdido força desde o trimestre de abril a junho, com a demanda diminuindo tanto no país quanto no exterior.

O comunicado do Banco do Povo da China foi divulgado após uma reunião na qual funcionários da instituição e da Administração Estatal de Câmbio avaliaram o segundo semestre do ano.

Como o setor imobiliário ainda enfrenta dificuldades, o BC prometeu apoiar um "desenvolvimento estável e saudável" do mercado imobiliário, inclusive continuando a orientar a redução das taxas de juros do empréstimo habitacional pessoal, de acordo com o comunicado.

O BC também orientará os bancos comerciais a ajustar as taxas das hipotecas existentes de maneira legal e ordenada.

Uma pesquisa privada mostrou nesta terça-feira que os preços médios de novas moradias em 100 cidades chinesas caíram pelo terceiro mês consecutivo em julho.

A China também prestará muita atenção às flutuações de capital transfronteiriço, manterá o iuan basicamente estável e aumentará o apoio às empresas para se protegerem dos riscos da taxa de câmbio, disse o BC no comunicado.

Para aliviar a pressão sobre o iuan, os reguladores da moeda chinesa pediram nas últimas semanas a alguns bancos comerciais que reduzissem ou atrasassem suas compras de dólares, informou a Reuters nesta terça-feira, citando duas pessoas com conhecimento direto do assunto.

O país também coordenará o apoio financeiro na liquidação dos riscos da dívida de governo local e efetivamente afastará os riscos financeiros em áreas-chave, disse o comunicado.

Reportagem de Ellen Zhang, Ella Cao e Kevin Yao em Pequim e Twinnie Siu / REUTERS

SÃO PAULO/SP - Segundo dados da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi), as vendas de apartamentos em Curitiba tiveram um crescimento de 58% em 2021, totalizando 2.527 imóveis vendidos no município, com uma média de 505 apartamentos por mês. De acordo com Alfredo Neto, CEO da AG7, incorporadora que trabalha com o conceito wellness building no Brasil, a justificativa por trás desse movimento, no entanto, foi se alterando ao longo deste período.

“A segurança é o principal motivo que leva as pessoas a procurarem por apartamentos e além disso, com o amadurecimento do mercado, o público busca prédios residenciais que atuem como uma espécie de ‘casa suspensa’, ou seja, que ofereça todos os benefícios relacionados a conforto, privacidade e sem abrir mão da liberdade de uma casa tradicional”, explica.

Mais do que isso, é possível dizer que a procura por essas ‘casas suspensas’ tem uma série de consequências, sendo a maior parte delas positivas, como por exemplo a otimização da manutenção, já que ocorre a centralização da distribuição de energia, coleta de lixo e a minimização da impermeabilização do solo, já que menos áreas irão sofrer com o asfaltamento e calçamento. No entanto, Giovanna Romano, arquiteta na AG7, alerta que todo esse movimento exige uma aproximação por parte das construtoras e do poder público com o objetivo de realizar planejamento urbano efetivo e adequado aos limites econômicos, ambientais e sociais dessas cidades. 

“A verticalização urbana tem ganhado cada vez mais espaço nas grandes cidades, buscando uma otimização em relação à densidade populacional crescente. A infraestrutura do entorno dos empreendimentos tem conseguido suprir a rotina das micro regiões, trazendo lazer, trabalho, segurança, arborização, comércio, conectividade e fluxo de transportes, ou seja, a verticalização só tende a trazer benefícios no longo prazo, possibilitando toda a comodidade de se morar numa casa, mesmo estando em um apartamento.”, avalia Giovanna. 

Destaque no mercado

Nesse sentido, a AG7 se destaca no mercado por adotar em seus empreendimentos um modelo autoral e exclusivo baseado em uma equação equilibrada entre os conceito de wellness building, arquitetura e engenharia green, healthy building e uma metodologia que leva em consideração seis pilares fundamentais: localização, exclusividade, design, sustentabilidade, serviço e saúde.

Dessa forma, a incorporadora absorveu essa tendência de verticalização em seus empreendimentos e compreendeu a busca de muitas pessoas por mais facilidades, conforto e, pensando nisso, elaborou estratégias assertivas visando proporcionar o bem-estar aos clientes, atrelando diversas vantagens deste conceito em seus edifícios.

"O ÍCARO Jardins do Graciosa, por exemplo, foi desenvolvido para oferecer bem-estar aos seus moradores, priorizando a perfeita união entre mente e corpo saudáveis. O nosso empreendimento traz o contato do morador com a natureza, com uma vista incrível para as árvores da cidade, conectando ainda mais os moradores com tudo aquilo que faz bem, promovendo bem-estar e conforto.", explica Alfredo.

Sendo assim, a companhia se mostra atenta às exigências do público e trás consigo uma série de diferenciais estratégicos únicos, que ajudam a garantir de forma planejada que o bem-estar dos clientes esteja sempre em primeiro plano.

“Existem dois pilares que, na minha opinião, são fundamentais em um local que escolhemos morar: a segurança e a comodidade. Antes de ajudar os meus pais na decisão de mudar de sua casa para um apartamento, pesquisei todos os prós e os contras, mas cheguei a conclusão que não existia alternativa melhor, principalmente com todas as outras facilidades que eles têm a disposição hoje.”, explica Sandra, filha de moradores do Ícaro, empreendimento da AG7. 

SÃO PAULO/SP - O fenômeno dos fundos de investimento imobiliário registrado nos últimos dois anos vai se intensificar e permanecer por um bom tempo no País, desde que as condições macroeconômicas permitam a manutenção dos juros baixos. O diagnóstico, apresentado de forma unânime por especialistas reunidos no Summit Imobiliário 2020, aponta também novas formas de financiar o setor.

“O FGTS e a poupança, além, claro, do crédito bancário são linhas de financiamento bem definidas. Mas como ainda temos um déficit habitacional e faltam recursos precisamos encontrar novas formas de financiamento para não ficarmos correndo atrás do rabo”, afirma Adalberto Bueno, do Grupo Bueno Netto. Para o empresário, que em 45 anos de vida profissional nunca viu os juros no patamar que ele se encontra atualmente, os fundos imobiliários, nesse contexto, têm tudo para ser um dos mais importantes meios de financiamento do setor, desde que a estabilidade econômica, ainda que tênue, esteja presente.

A manutenção de um cenário com juros baixos e inflação sob controle é uma premissa para qualquer tipo de discussão sobre formas alternativas de financiamento imobiliário, segundo Reinaldo Lacerda, sócio da Hieron Patrimônio Familiar e Investimento. Para ele, com a maturação do mercado, tanto as soluções de financiamento quanto as de crédito vão começar a surgir fora dos sistemas tradicionais. “O interessante é termos mecanismos onde os fundos de investimentos imobiliários possam carregar dívidas no longo prazo mas, ao mesmo tempo, oferecer liquidez para o investidor no curto prazo. As pessoas nem sempre vão carregar dívidas por 30 anos”, diz.

Um dos caminhos que ainda não foram trilhados pelos fundos de investimento imobiliário, segundo os debatedores, é o que leva ao mercado imobiliário residencial. O que mostra que existe muito espaço para o crescimento desses tipos de investimento.

De acordo com Leandro Bousquet, sócio da Vinci Partners e Head de Real State, não há dúvida que esses instrumentos ainda apresentam pouco impacto em imóveis em construção. “Mas esse veículo é uma alternativa bastante interessante. Vejo como um caminho natural essa migração para financiamentos alternativos. Assim que o investidor passar a se sentir mais confortável, ele vai ampliando o apetite ao risco. Com isso, o impacto dos fundos na produção imobiliária será maior.”

Políticas Públicas

O representante do governo federal na discussão, Gustavo Tillmann, diretor do departamento de Gestão de Fundos da Secretaria Especial de Fazenda do Ministério da Economia, afirmou que todas as mudanças feitas nos últimos meses no FGTS para o enfrentamento da pandemia levaram em consideração a sustentabilidade futura do Fundo. “A mensagem é positiva. O FGTS é um fundo que permite fazer políticas públicas. Para o dia de amanhã, quando a pandemia passar, ele está com todas as condições de alavancar novas operações para que o mercado imobiliário possa gerar renda e também mais empregos."

De acordo com os números apresentados durante o Summit Imobiliário 2020, o FGTS tem hoje em caixa cerca de R$ 390 bilhões e 90% de todo esse montante está voltado para o setor de habitação.

Demanda por crédito impulsiona setor bancário

Se depois do otimismo moderado do início do ano a pandemia levou o grau de incerteza de muitas áreas financeiras para níveis estratosféricos, entre os departamentos de crédito imobiliário de vários bancos não foi diferente. O cenário, entretanto, mudou depois de alguma calibragem na rota. O que se vê agora, principalmente por causa das baixas taxas de juros, é uma demanda aquecida por crédito.

“Depois que baixamos as taxas dos nossos produtos, observamos uma resposta muito rápida”, afirma Sandro Gamba, diretor executivo de Negócios Imobiliários do Santander Brasil. Segundo o executivo, enquanto em maio a demanda por crédito no Santander girou ao redor de R$ 7 bilhões, em agosto, depois da mudança nas taxas, o valor chegou aos R$ 11 bilhões.

Ao conseguir enfrentar os desafios de passar a queda de juros para produtos na ponta da cadeia, o Itaú Unibanco também tem colhido bons frutos, segundo Danilo Caffaro, diretor de Crédito Imobiliário e Consórcios do banco. “Nós temos esse papel de contribuir para esse mercado que é super importante para a nossa economia.”

Para José Ramos Rocha Neto, diretor executivo do Banco Bradesco, a desburocratização do processo de contratação de crédito imobiliário e até a questão da migração para o home office estão ajudando a sustentar esse crescimento. “As pessoas estão procurando imóveis com espaço para trabalhar e os canais digitais vêm facilitando muito.”

*Por: Eduardo Geraque, especial para o Estadão

SÃO PAULO/SP - O Itaú Unibanco lançou, na última 5ª feira (10), duas novas linhas de crédito imobiliário. Uma delas é atrelada ao rendimento da poupança e a outra ao uso de imóvel financiado como garantia.

A linha Crédito Imobiliário com Juros da Poupança é destinada a clientes que desejam adquirir um novo imóvel. A taxa anual é composta por um percentual fixo de 3,99% e mais uma variável, atrelada ao rendimento da poupança, que corresponde a 70% do valor da taxa básica de juros, a Selic. Segundo o Itaú, a taxa para os clientes que contratarem financiamentos imobiliários nessa nova linha, com os valores atuais, será de 5,39% (3,99% + 1,4%) ao ano.

Atualmente, a Selic está em seu mínimo histórico de 2% ao ano. A expectativa do mercado financeiro é que a Selic encerre este ano no atual patamar, suba para 2,88% ao ano em 2021. Para o fim de 2022, a previsão é 4,5% ao ano e para o final de 2023, 5,75% ao ano.

De acordo com o banco, mesmo que a Selic suba no futuro, a modalidade tem um limite para a taxa de 10,16% ao ano (valor fixo de 3,99% + o variável de 6,17%). Para chegar a esse limite, a Selic teria que estar em 9,25% ao ano.

Segundo o Itaú, essas condições são válidas para novos clientes que queiram aderir a um novo crédito imobiliário, mas o produto está disponível também para clientes atuais elegíveis, que podem solicitar a migração de seu contrato para a nova modalidade.

Os clientes do banco poderão usar recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Pode ser financiado até 90% do valor do imóvel.

O Itaú também disponibiliza essa linha de crédito atrelada aos rendimentos de poupança para as empresas incorporadoras, com foco na construção de imóveis.

Imóvel como garantia

O Itaú passa a oferecer também a possibilidade de uso de imóveis ainda financiados junto ao banco como garantia para empréstimos pessoais, com a linha Crédito com Garantia de Imóvel Financiado. O banco prevê a liberação de R$ 12 bilhões.

Segundo o Itaú, a nova modalidade de crédito tem a mesma taxa do financiamento imobiliário (a partir de 6,9% ao ano) já contratado pelo cliente, a depender de uma análise de crédito. O valor do crédito pode chegar ao saldo devedor do cliente no financiamento e, além disso, o prazo do novo crédito poderá alcançar o prazo remanescente daquele já contratado. Ou seja, caso reste um período de dez anos para o cliente terminar de pagar o financiamento, o novo crédito também será de até dez anos.

Em julho, o Conselho Monetário Nacional (CMN) regulamentou medida provisória que permite que um imóvel financiado possa ser usado como garantia de um novo empréstimo com o mesmo banco do financiamento inicial.

*Por Kelly Oliveira – Repórter da Agência Brasil

SÃO PAULO/SP - Sabemos que o mercado imobiliário vive de ciclos. Considerando que períodos de crise e recessão econômica são comuns e, às vezes, imprevisíveis no Brasil, como projetar cenários de longo prazo para investir em imóveis comerciais voltados para renda?

Os imóveis para renda, como escritórios corporativos, galpões logísticos e lajes comerciais fazem parte de um segmento em que as decisões de investimento costumam olhar para trás. Isto é, ao avaliar a possibilidade de investimento, os dados considerados envolvem basicamente questões como estoque disponível, valores praticados e taxas de vacância. As fontes também costumam ser as mesmas: corretores, projetistas e operadores que já são donos dos edifícios de escritórios e galpões.

Podemos considerar como exemplo um investidor que planeja adquirir ou construir um imóvel comercial na avenida Paulista. Ao analisar a região constata que o número de escritórios vagos é grande, portanto, desiste do investimento. Em outra situação temos um investidor que considere adquirir um galpão logístico no eixo da Rodovia dos Bandeirantes, no Estado de São Paulo, e, após constatar que existem muitos galpões ocupados, baixa vacância e valor por metro quadrado alto, decide prosseguir com o investimento. Ambas as decisões são baseadas apenas numa ‘fotografia’ da situação atual e deixam de considerar diversos fatores, se tornando extremamente arriscadas.

Longo Prazo

Não basta olhar só para a localização, vacância e valores praticados para se investir com segurança. Esse é um olhar de momento, de curto prazo. Projetos dessa natureza envolvem investimentos vultuosos com necessidade de longo prazo para dar retorno obtido pelas receitas de aluguel, em média, de 20 anos. Por isso, não é prudente utilizar uma análise de momento para validar esse investimento.

Para analisar a viabilidade do investimento e elaborar uma projeção a longo prazo, outros dados, além dos já conhecidos do mercado imobiliário, devem ser utilizados com o objetivo de dimensionar riscos e criar uma métrica para ser monitorada com inteligência. Ou seja, além de analisar e estudar o passado, o olhar deve ser para o futuro, para os próximos 20 ou 30 anos.

Projetar para um futuro relativamente distante não é fácil e no mínimo devem ser consideradas variáveis relativas à oferta e demanda. É preciso considerar a tendência de crescimento da demanda por exemplo, número de empresas e de empregos por perfil, por faixa salarial, por tipo de produção, dados sobre comércio exterior (o que se importa e o que se exporta por região), volume de exportação/importação em toneladas ou em valores, por exemplo.

Uma outra fonte interessante a ser considerada nessa análise são os investimentos em mobilidade e transporte na região pretendida, como portos, aeroportos, rodovias, terminais alfandegários, metrô, anéis viários, entre outros fatores de infraestrutura que tendem a modificar a logística e o fluxo das pessoas e mercadorias naquele local.

Crises sem precedentes

Como já foi dito, dimensionar o que acontecerá nas décadas seguintes é muito difícil, mas com a utilização de bons indicadores e variáveis, é possível  traçar cenários e tendências que mostram caminhos para agir diante de momentos de crise como estamos vivenciando agora com os impactos do novo coronavírus (COVID-19) na economia mundial.

Se imaginarmos uma projeção ou um gráfico que apresente uma linha crescente e relativamente constante, quando acontece uma catástrofe ou uma crise de proporções mundiais como a atual, obviamente essa linha será interrompida. É preciso entender que: por mais que essa linha crescente e constante seja interrompida, existe a tendência futura de que essa constância seja retomada. O momento futuro é incerto, mas podemos estimar cenários, calcular hipóteses e principalmente, ter uma ferramenta para tomar decisão agora com possibilidade de monitorar passo a passo a evolução, nos permitindo corrigir o rumo antes que o navio encontre um iceberg fatal sem margem para manobras.

Ou seja, tomar decisões baseadas no momento atípico que vivenciamos, sem método e indicadores para prever o panorama futuro, pode trazer consequências graves. Essa interrupção pela quarentena provocará um hiato negativo no mercado, quanto melhor nossa modelagem e apoiados em bons indicadores, maiores as chances de projetar o cenário pós crise com eficiência, tomar decisões com mais segurança e entender quais e quando as oportunidades podem surgir.

Conteúdo publicado na edição 49 da Revista Buildings.

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*Por: Paulo Takito, sócio diretor da Urban Systems

SÃO PAULO/SP - A pandemia provocada pelo novo coronavírus (COVID-19) traz como consequência uma crise que pegou economistas, pensadores, especialistas de mercado, empreendedores imobiliários e proprietários de patrimônio desprevenidos, ou pouco preparados, o que é reflexo do dinamismo do nosso mundo atual e da inter-relação existente entre negócios e mercados.

A saúde sendo um bem transversal e necessário para o desenvolvimento de todos os negócios, inclusive os mais tecnológicos – que ainda dependem de algum fator humano, seja em sua elaboração ou em seu consumo – se torna questão incerta, diante de uma doença que ainda está sendo compreendida e estudada pelo mundo.

Diante desses fatos, dizer que o coronavírus não trará impactos a algum setor (positiva ou negativamente) seria imprudente. No entanto, mesmo que especialistas em saúde e economia envolvidos na discussão relativa a esses impactos garantam que a situação é ‘passageira’, precisamos estar atentos a esse momento uma vez que o tempo de resposta a essa crise ainda é incerto e dependente dos resultados e ações realizadas no micro e no macro espaço.

Dessa forma, como entender o impacto da pandemia no desenvolvimento de um projeto imobiliário ou patrimonial?

Apesar da imprevisibilidade do momento, é certo afirmar que o “timming” dos projetos serão afetados, seja pela dificuldade de realizar processos, devido ao isolamento social, que que afeta processos burocráticos ou que dependam de atendimentos e protocolos; pelo adiamento de etapas – como a realização de pesquisas em campo ou o lançamento de empreendimentos – devido às restrições impostas pelos governos municipais e estaduais, no intuito de evitar aglomerações; e por fim, devido às incertezas que geram redução dos índices de confiança do consumidor, e consequentemente, a redução do consumo, uma vez que não há certeza da continuação da renda.

Podemos notar que os casos acima referem-se a um espaço curto de tempo e são afetados exclusivamente pela situação atual e pelo fato de que fomos pegos desprevenidos, ou não preparados para estas adversidades. Porém, a adaptabilidade das pessoas e negócios já se mostram presentes em muitos setores que, demandados pela necessidade, se reinventaram ou finalmente avançaram rumo ao seu desenvolvimento tecnológico, retomando-se parte do consumo e do atendimento das necessidades.

O mundo daqui em diante

Tem sido constante o debate sobre como será o mundo após a pandemia e existem diversas teorias sobre como será esse futuro próximo. O mais provável é que a forma como vivemos irá se transformar, seja nos modelos de trabalho, na forma que consumimos bens, na dependência tecnológica e na maneira que nos relacionamos.

Entretanto, é importante ter em mente que essas mudanças não são e não serão homogêneas. Como tudo o que se refere ao comportamento humano, as transformações deverão ser específicas em cada lugar, em cada mercado, em cada porte de cidade, ou em cada segmento econômico, em cada faixa de idade, em cada faixa de renda, tipo de cultura e outras tantas variáveis.

Não há a possibilidade de se traçar um cenário global ou mudança universal. Daí a importância de manter a cautela e o planejamento no mundo dos negócios, além de se estudar os reflexos destas alterações em seu projeto, seu público e na sua região.

Ciclo longo

Negócios de ciclo longo, em etapas iniciais ou intermediárias de planejamento, talvez não venham a sofrer impactos significativos em seu desenvolvimento, justamente por serem de ciclo longo, contam com todas as oportunidades para se adequarem a esse cenário futuro, ainda não decifrado.

Para isso, precisam se manter atentos as transformações que estão acontecendo a sua volta, na economia e no cenário político, da mesma maneira que aconteceria em um cenário sem crises, pois são etapas comuns em projetos de longo prazo.

Glebas urbanizáveis, bairros planejados, e projetos de grande porte não devem se dar ao luxo de parar ante as incertezas do mercado, mas sim manterem-se em desenvolvimento, para estarem preparados para os momentos de retomada e crescimento, já que suas etapas – da concepção, aprovação e lançamento de produtos imobiliários ao mercado – levam no mínimo (sendo otimista considerando as burocracias de nossas cidades) 2 a 3 anos para acontecerem.

Vale também destacar que o desenvolvimento de projetos imobiliários de longo prazo estão lastreados em seu primeiro momento no entendimento e dimensionamento do cenário demográfico (pessoas, domicílio e renda) e que, apesar de serem impactados em crises no aspecto “renda” – o que pode ser corrigido ao longo do planejamento – não sofrem impactos profundo nos aspectos quantidade de pessoas e tipo e tamanho de domicílios.

Você pode ser perguntar sobre como as mudanças comportamentais e as novas formas de viver ocasionadas por esta pandemia, podem afetar os seus negócios. Essas questões se manterão como foco dos estudos nas etapas de planejamento e desenvolvimento dos projetos, da mesma forma que as questões de novas tecnologias, as mudanças comportamentais das novas gerações e os diferentes produtos imobiliários, sempre se mantém nas elaborações dos Planos de Negócio de projetos deste porte.

Desenvolvimento de projetos de sucesso de ciclo longo não significa planejar o hoje, mirando uma situação para daqui há 5 ou 10 anos no futuro. Desenvolvimento de Patrimônio Imobiliário de ciclo longo é manter-se em planejamento constante, durante todo o período, adaptando projeto, produtos e revisitando seu mercado (e sua demanda) constantemente, para que a efetivação do negócio atinja os menores riscos.

*Por: Willian Rigon, Diretor Comercial e Marketing na Urban Systems